Perkara sengketa tanah merupakan perkara yang cukup mendominasi dunia peradilan di Indonesia. Sengketa tanah tidak hanya diselesaikan melalui jalur perdata, seringkali juga diselesaikan melalui pengadilan tata usaha negara bahkan melalui jalur pidana dengan laporan polisi apabila terdapat unsur pidana. Perkara sengketa tanah termasuk jenis perkara yang cenderung rumit dan terkadang membutuhkan waktu yang lama, bertahun-tahun, bahkan pihak yang bersengketa sampai meninggal dan berganti ke ahli warisnya.
Setiap perkara memiliki karakteristik masing-masing, namun yang akan dibahas di sini adalah mengenai perlundungan hukum bagi pembeli tanah yang beritikad baik.
Banyak orang yang tidak memahami hal ini dan cenderung untuk menyepelekannya kemudian mengabaikannya terlebih jika si pembeli merasa tanah yang dibeli sudah bersertifikat. Rasa abai tersebut bisa berdampak fatal dan bisa merugikan, bahkan pembeli bisa kehilangan haknya.
KRITERIA PEMBELI TANAH YANG BERITIKAD BAIK
Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) RI No. 4 Tahun 2016, pada huruf B. Rumusan Hukum Kamar Perdata Perdata Umum, angka 4 menyebutkan sebagai berikut:
4. Mengenai pengertian pembeli beriktikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a disempurnakan sebagai berikut:
Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:
a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
- Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:
- Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
- Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
§ dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
§ didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
- Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
- Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat
TIPS SEBAGAI PEMBELI TANAH BERITIKAD BAIK DALAM MENGHADAPI SENGKETA
- Apabila anda sebagai pembeli telah memenuhi kriteria sebagai pembeli beritikad baik sebagaimana SEMA No. 4 tahun 2016, kemudian anda memperoleh panggilan sidang dari Pengadilan bahwa terdapat gugatan dengan obyek sengketa adalah tanah anda, maka sesegera mungkin anda masuk sebagai pihak dalam perkara tersebut untuk melindungi hak-hak anda dengan mendalilkan sebagai pembeli beritikad baik dengan bukti-bukti yang ada;
- Apabila dikemudian hari terdapat putusan pengadilan yang mana tanah anda sebagai obyek sengketa, atau diletakkan dalam sita, maka sesegera mungkin anda mengajukan upaya perlawanan pihak ketiga (Derden Verzet) untuk melindungi hak-hak anda dengan mendalilkan sebagai pembeli beritikad baik dengan bukti-bukti yang ada;
- Keterlambatan dalam merespon atas adanya suatu gugatan yang berkaitan dengan tanah anda akan berakibat fatal. Dan sangat memungkinkan anda bisa kehilangan hak-hak anda.
Untuk konsultasi lebih lanjut bisa klik menu konsultasi hukum gratis dan isi formulir konsultasi atau hubungi kami melalui WhatsApp di sini.